‘Wall Street Kahini’ olarak tanınan Meredith Whitney, ABD konut piyasasındaki ‘kuşaklararası bölünme’ye dikkat çekiyor.
Whitney, ’kuşaklararası bölünme’yi sona erdirmek için konut fiyatlarının yüzde 20 düşmesi gerektiğini söylüyor.
Kuşaklararası bölünme
Fortune’dan Alena Botros’un haberine göre, 2008 Finans Krizi’ni tahmin eden ve bu sayede ‘Wall Street Kahini’ olarak bilinen Meredith Whitney’e göre, ABD’de ‘baby boomer’lar, Y ve Z kuşağından daha fazla eve sahip ve bu da konut dünyasında ‘kuşaksal bir bölünme’ yaratıyor.
Baby boomer’lar ev satmıyor ve bu bir sorun. Whitney, “Yerlerinde yaşlandıkları için ve başka bir yere gidecek paraları olmadığı için satmıyorlar. Bu da onları evlerini satana kadar, satıcılar ve alıcılar arasında gerçek bir çıkmaza neden oluyor” diyor.
Ev fiyatları düşmeli
Peki bunun gerçekleşmesi için ne gerekiyor? “Ev fiyatlarının düşmesi.” Whitney, fiyatların yaklaşık yüzde 20 oranında düşmesi gerektiğini belirtiyor ve “Böylesi bir fiyat düşüşü bizi ancak pandemi ve buna bağlı konut patlamasından önceki üç veya dört yıllık fiyat seviyelerine götürebilir” diyor. Ayrıca Whitney insanların hala çok fazla öz sermayeye sahip olacağını, bu yüzden bir konut çöküşü olmayacağını da ekliyor.
Bu noktada, birçok insanın evlerini satması mantıklı değil çünkü ya düşük bir ipotek oranını sabitlemiş durumdalar ya da evlerinin tamamına sahipler. Bundan vazgeçmek muhtemelen çok daha yüksek bir ipotek oranı ve çok daha pahalı bir ev anlamına geliyor. Eski nesillerin satma isteksizliğini göz önünde bulundurulduğunda bu, genç nesillerin satın alabileceği daha az ev anlamına geliyor; satılık olanlar ise bazı durumlarda, arzın kısıtlı olması ve ipotek oranlarının insanların alıştığından daha yüksek olması sonucunda fiyatların artmaya devam etmesi nedeniyle karşılanamaz oluyor.
Satışlar alt ve orta kademelerde düşük
Whitney, bazı durumlarda insanların evlerini fahiş fiyatlara listelediğini ve bir teklif alırlarsa sattığını veya beklentilerini karşılamazsa vazgeçtiklerini söylüyor. Satışlar, özellikle pazarın orta ve alt kademelerinde düşükken, lüksün ise tamamen nakit tekliflerle karşılandığını ekliyor. Whitney, “Normal piyasada bir şeylerin değişmesi gerekiyor. Bence ev fiyatlarının düşmeye başladığını göreceğiz” diyor.
“Evlerin uygun fiyatlı olması için bunun gerçekleşmesi gerekiyor” diye ekleyen Whitney, yeni seçilen Başkan Donald Trump’ın da ev fiyatlarının düşmesine izin vermesi gerektiğini ve bunun dünyanın sonu olmayacağını ve her iki başkan adayına da ‘talebin abartılmış olabileceğini’ bir mektupla ilettiğini belirtiyor.
Whitney, yılbaşında, ev fiyatlarının yüzde 30 oranında düşmesinin kısmen genç ve bekar erkeklerin evde yaşaması ve video oyunları oynaması nedeniyle olduğunu ifade etmiş ve “Bir hane halkı yaratmıyorsanız, ev satın almak için hiçbir nedeniniz de olmuyor” demişti.
‘Gümüş tsunamisi’
Tüm bu veriler Whitney’nin tahmininin sadece bir parçasını ifade ediyor. Ev fiyatlarını düşürebilecek diğer olgu ise, ‘baby boomer’ kuşağını ve yaşlanıp küçüldükçe ve ev sahipliği oranları düştükçe gelecek on yılda piyasayı dolduracak milyonlarca evi ifade eden ‘gümüş tsunamisi’.
Whitney, ikisinin birlikte daha fazla arz, daha az talep ve düşen fiyatlar anlamına geleceğini söylüyor. Ancak onun zihninde bu bir konut çöküşü anlamına gelmiyor. Whitney, bu durumu şu sözlerle ifade ediyor: “Bunun yerine, pandemi ve bir zamanlar çok düşük olan ipotek oranları tarafından körüklenen yükselen fiyatların neredeyse tersine dönmesi olurdu.”
Ancak asıl mesele şu: Ev fiyatları neredeyse hiç düşmüyor ve mevcut konut döngüsünde, milyonlarca ev açığı bu eğilimi körüklüyor. Durum Whitney’in tahmin ettiği gibi arzın talebi aşması yoluyla tersine dönerse, ev fiyatlarının düşmesi olası olabilir.
Ancak sektördeki diğerleri ‘gümüş tsunamisi’ fenomenini reddederek ‘baby boomer’ kuşağının serbest bıraktığı gelen arzın ezici olmayacağını ve ev isteyen ve ihtiyaç duyan daha genç nesiller tarafından bunun telafi edileceğini öne sürüyor.
