Boşalan ofisler, ABD’de ticari gayrimenkullerin pahasının düşmesine neden olurken, daldaki sıkıntılar, portföylerinde ticari gayrimenkul kredilerinin yoğunlukta olduğu bankalar için telaş kaynağı oluyor.
Moody’s Analytics’in bilgilerine nazaran, ABD’de ulusal ofis boşluk oranı geçen yılın son çeyreğinde yüzde 19,6 ile rekor düzeye yükseldi.
Ofislerin boşalmasıyla azalan talep mülk bedellerinin düşmesine neden olurken, yükselen enflasyon karşısında artan faiz oranları ofis binaları, restoranlar yahut perakende satış mağazaları üzere alanlar olarak tanımlanabilecek ve ABD’de büyüklüğü yaklaşık 20 trilyon dolar olduğu iddia edilen ticari gayrimenkul piyasanın zayıflamasına yol açtı.
Salgın sonrasında tam ya da kısmi vakitli olarak ofislere dönüş başlasa bile artan faiz oranları, ticari gayrimenkul kredilerinin temerrüde düşme mümkünlüğünü yükseltti ve yeni projelere talebi azalttı.
Ticari gayrimenkul kredileri banka varlıklarını dörtte birini oluşturuyor
Ticari gayrimenkul kredileri ortalama bir bankanın varlıklarının 4’te birinden fazlasını oluştururken, birtakım bölgesel bankaların portföy dağılımlarında bu tıp varlıkların ağırlaşması dikkat çekiyor.
Bu durum, ticari gayrimenkul kredilerinin birçoklarını elinde bulunduran bankalar için risk taşırken, mahallî idareleri emlak vergisi gelirlerine bağlı olan ve emeklilik portföyleri gayrimenkul varlıklarını içeren sıradan insanları da etkileyebilecek bir sorun olarak öne çıkıyor.
Gelecek 2 yıl içinde 1 trilyon dolardan fazla ticari gayrimenkul kredisinin vadesinin dolacağı varsayım edildiğinde, dalda mümkün bir krizin ABD’de bankacılık kesimi ve iktisadın geneline nasıl yansıyacağı telaş konusu oluyor.
NYCB’nin sürpriz ziyanı kaygıları yine alevlendirdi
Ocak ayı sonunda bilançosunu açıklayan New York Community Bank’ın (NYCB) yaşadığı sıkıntılar, dünya genelinde ticari gayrimenkullere ait endişeleri tekrar gündeme getirdi.
NYCB’nin kar beklentilerinin bilakis problemli gayrimenkul kredileri kaynaklı ziyan açıklaması ve temettü kesintisine gitmesi bankanın paylarında yüzde 55’in üzerinde düşüşe neden oldu.
Moody’s, NYCB’nin uzun vadeli kredi notunu düşürerek daha fazla not indirimi için izlemede bırakırken, bankanın portföyünde ticari gayrimenkul kredilerindeki yoğunluğa işaret etti.
NYCB, geçen yıl iflas eden Signature Bank’ın varlıklarını satın almıştı. ABD Federal Mevduat Sigorta Kurumu (FDIC), Signature Bank’ın kredi portföyünün öncelikle ticari gayrimenkul ile ticari kredilerden oluştuğunu açıklamıştı.
ABD’deki ticari gayrimenkul portföyüne bağlı riski bulunan Japonya’daki Aozora Bank ve Almanya’daki Deutsche Pfandbriefbank üzere bankalar da olumsuz rüzgardan etkilendi.
Ticari gayrimenkul yatırımı 2012’den bu yana en düşük seviyesinde
ABD merkezli ticari gayrimenkul hizmeti ve yatırım şirketi CBRE’nin dataları, ABD’de ticari emlak piyasası yatırımlarında geçen yıl keskin bir düşüş yaşandığını ortaya koydu.
Buna nazaran, ABD’de ticari gayrimenkul yatırımları geçen yıl yüzde 52 azalışla 348 milyar dolara geriledi ve 2012’den bu yana görülen en düşük düzeyini kaydetti.
Geçen yıl yatırım hacminde New York 33 milyar dolarla başkan pazar olurken, onu 30 milyar dolarlık yatırımla Los Angeles ve 18 milyar dolarla Dallas takip etti.
Boş ofis oranlarının artması bekleniyor
Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings de geçen yıl sonunda yayımladığı raporda, ticari gayrimenkul piyasasındaki kötüleşmenin 2024’te ofis mülkleri öncülüğünde artacağını bildirildi.
Ticari gayrimenkul kredilerindeki trendlerin 2025 yılına kadar kötüleşmeye devam etmesinin beklendiği aktarılan raporda, ofis mülklerinin yanı sıra perakende dalı, otel ve endüstriyel mülklerde de zayıflama beklendiği söz edildi.
Raporda, 2019’da yüzde 9,5 olan ulusal ofis boşluk oranının geçen yıl aralık prestijiyle yüzde 13,5’e yükseldiğinin altı çizilerek, bu oranın 2024’te yüzde 15,7, gelecek yıl da yüzde 16,6’ya yükselmesinin beklendiği aktarıldı.
San Francisco, Houston, Dallas, Chicago, Washington DC, Los Angeles ve New York üzere metropollerde ofis boşluk oranlarının ulusal ortalamaların üzerinde olduğuna dikkat çekilen raporda, bu kentlerin birçoklarında ortalama ofis fiyatlarının da düştüğü vurgulandı.
Yellen telaşlı ancak durumun yönetilebilir olduğu görüşünde
ABD Hazine Bakanı Janet Yellen, Finansal İstikrar Nezaret Kurulunun yıllık raporuna ait ABD Kongresi’nde geçen hafta katıldığı oturumlarda ticari gayrimenkul piyasasındaki zayıflıkla ilgili kaygılara değindi.
Konuyu kapsamlı bir halde incelediklerini belirten Yellen, riskleri anlamak için bankacılık denetçileriyle birlikte çalıştıklarını aktardı.
Yellen, yüksek faiz oranları ve Kovid-19 sonrası değişen çalışma modelleri sonucunda ofislerin boşalması nedeniyle ticari gayrimenkul dalına ait telaşlarının bulunduğunu fakat durumun yönetilebilir olduğuna inandığını kaydetti.
Ticari gayrimenkul piyasasındaki zayıflık nedeniyle bankacılık kesiminde “stres ve kayıpların” olmasını beklediğini de aktaran Yellen, fakat bunun bankacılık sistemi açısından sistemik bir risk haline gelmeyeceğine inandığını söz etti.
Yellen, “Büyük bankaların riski epey düşük lakin bu gelişmelerden olumsuz etkilenen daha küçük bankalar olabilir.” değerlendirmesinde bulundu.
– Powell, sorunun “yıllarca” sürebileceğine işaret etti
ABD Merkez Bankası Lideri (Fed) Jerome Powell ise şubat ayı başında CBS televizyonuna verdiği röportajda, ticari gayrimenkul yatırımları kaynaklı bir bankacılık krizi mümkünlüğünün sorulması üzerine “Bunun pek muhtemel olduğunu düşünmüyorum.” cevabını verdi.
Evden çalışmalar ve ticari gayrimenkullerdeki zayıflık nedeniyle kayıplar olacağına işaret eden Powell, “Büyük bankaların bilançolarına baktık ve bunun yönetilebilir bir sorun olduğunu gördük. Bu alanlarda risklerin ağırlaştığı kimi küçük ve bölgesel bankalar var.” tabirlerini kullandı.
Powell, bu durumun uzun vakittir farkında olduklarını, beklenen kayıpları aşmak için gerekli kaynaklarının ve planlarının bulunduğundan emin olmak için bankalarla çalıştıklarını belirterek, “Yıllarca üzerinde çalışacağımız bir sorun üzere geliyor. Bu epeyce büyük bir sorun.” değerlendirmesinde bulundu.
“Ofis dışında emlak temelleri çok düzgün durumda”
CBRE Global Başekonomisti Richard Barkham, AA muhabirine yaptığı açıklamada, ofis dışında emlak temellerinin çok düzgün durumda olduğunu söyledi.
Bu durumu “ekonomideki yumuşak inişe” bağlayan Barkham, lakin yüksek faiz oranları ve bankaların kredi imkanlarını sıkılaştırmasının emlak süreçlerini 2014’teki düzeylere düşürdüğünü aktardı.
Barkham, “Yükselen faiz oranları, yatırım piyasasını yavaşlatan ana faktör. Ofis pazarı, insanların çalışma biçimindeki değişikliklerden, bilhassa de işin ofisten ve meskenden çalışmaya bölündüğü hibrit çalışma halinden etkilendi” dedi.
“Kredileri karşılayamayan ofislerin sayısı artıyor”
Richard Barkham, bu hususta bankalara yönelik risklerin sorulması üzerine, genelleme yapmamaya dikkat edilmesi gerektiğini, sıkıntıların birçoklarının bölgesel bankalarda olduğunu ve büyük bankalar ile sistemik açıdan değerli finansal kuruluşların yeterli konumlandığını söyledi.
Sorunların gayrimenkul bedellerindeki, bilhassa de ofis bedellerindeki büyük düşüşleri içerdiğini lisana getiren Barkham, kelamlarını şöyle sürdürdü:
“Dolayısıyla birçok kredinin bedeli, ipotek edilen varlıklardan artık daha yüksek. Çoğunlukla binalar kredileri ödemek için kâfi gelir üretiyor anca kredileri karşılayamayan ofislerin sayısı artıyor ve bu yıl vadesi dolacak bir kredi dalgası var. Bu nedenle bankaların varlıkları haczetmesi, akabinde düşük fiyatlarla elden çıkarması ve ziyan yazması gerekecek. Kimi bankalar batacak. Sorun bankacılık sistemini çökertecek kadar büyük değil fakat gayrimenkul satışlarının yine ivme kazanmasını zorlaştıracak.”
Barkham, bankaların devlet tahvillerinin pahasının düşmesiyle de sorunu olduğuna işaret ederek, bankacılık dalının sıkıntılarını çözmenin yıllar alabileceğini kaydetti.
Teorik olarak düşen bedellerin işletmelerin ve tüketicilerin krediye erişemeyeceği bir kredi sıkışıklığına yol açabileceğini vurgulayan Barkham, lakin şu anki durumun o kadar da makus olmadığını anlattı.
