PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliğiyle hazırlanan ve 2024 yılı için gayrimenkul dalının nabzını tutan ‘Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2024’ araştırmasının sonuçları duyuruldu. Kesimin gelecek yılına ait kıymetli datalar sağlayan rapora nazaran, iştirakçilerinin yüzde 75’i, 2024 yılı için kesime yönelik en kıymetli telaşlarını, faizlerdeki hareketler, enflasyon ve ekonomik büyüme olarak sıralıyor.
Avrupa’da pazara hakim olan önemli belirsizliğin yatırım hacmini rekor düzeyde aşağı çektiğine dikkat çeken araştırmaya nazaran, Avrupa’da gayrimenkul yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından birinci üç kent Londra, Paris ve Madrid olarak sıralanıyor.
“Avrupalı maliyet yüküne alışık değil”
Raporun sonuçlarını kıymetlendiren PwC Türkiye Gayrimenkul Dalı Önderi Ersun Bayraktaroğlu şunları söyledi: “Gayrimenkul yatırımlarında geçen yılın raporunda belirtileri görünen resesyonun tesirleri Avrupa’da bu yıl çok açık halde hissediliyor. Avrupa, 2023’te epey uzun bir müddettir birinci kere alışılmadık ölçüde çok düşük süreç hacmi ile karşı karşıya. Bölüm temsilcilerinin en büyük kaygı bahisleri hâlâ enflasyon ve faiz oranlarındaki yüksekliğin yarattığı maliyet yükü. Avrupalı yatırımcı buna alışık değil ve reaksiyonunu fonlarını gayrimenkul dışındaki alanlara yönelterek gösterdi. Bu da süreç hacimlerinin düşmesine neden oldu. Önümüzdeki 3-5 yıllık periyotta enflasyonun “makul” ölçülere inmesi ve faizlerdeki durağanlıkla işlerin tekrar yoluna gireceği konusunda umutlar devam ediyor.”
“Öte yandan yatırım alan gayrimenkul tiplerinde uzunca bir müddettir olduğu üzere alternatif alanlar ön plana çıkıyor. Süreç hacimleri şimdilik düşük olsa da yeni güç altyapı yatırımları, bilgi merkezleri ve sıhhat bölümü alışılmış AVM, Ofis ve kısmen de olsa konut kesiminin önünde görünüyor. Değişen muhtaçlıklar, ESG’nin (environmental, social, governance-çevresel, toplumsal, yönetişim temelli yatırımlar) bir olgu/gereklilik olarak hayatımıza girmesi ve yapay zeka başta olmak üzere teknolojik gelişmeler gayrimenkulde değişen ve aslında gayrimenkul alanı olup olmadığı bile tartışılan pek çok kullanım alanın ve fikrin önünü açıyor.”
“Almanya listede yerini koruyamadı”
“Her yıl raporda birinci 10 kent içinde 4 kentle ön sırada olan Almanya’nın bu yıl listede yerini koruyamaması, yatırımcıların ülke iktisadı ve değişen şartlara süratle ahenk gösterme ve piyasa derinliği konusunda hassas olduklarını açıkça ortaya koyuyor. Yatırımcıların 2024 için belirmeye başlayan umutlarına karşın hala “bekle-gör” yaklaşımında olmaları önümüzdeki yıl için de yatırımlarını daha derin, fiyat ve kullanıma uygunluk alanında süratle gelişmelere ahenk sağlayabilen piyasa ve segmentlere yönlendireceğini görmek hiç de güç değil. Bu çerçevede, uzunca bir müddettir yatırımlar açısından yatırımcıların tercihlerinde sonlarda olan ülkemizin Avrupalı yatırımcıların gözünde yükselebilmesi de lakin itimat veren, şartlara süratle ahenk sağlayan, esnek, açık, istikrarlı siyasetlere bağlı görünüyor.”
Yeni güç altyapılarına ilgi artıyor
Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa raporu, global mega trendlerin, bilhassa yeni güç altyapıları üzere niş trendler konusunda yatırımcıların iştahını kabarttığını gösteriyor. Araştırmaya nazaran gayrimenkul önderlerinin yüzde 75’i pazardaki fiyat beklentileriyle finansal raporlardaki değerleme fiyatlarının birbiriyle uyuşmadığı, münasebetiyle mevcut değerlemelerin gayrimenkuldeki zorluk ve fırsatları “doğru halde yansıtmadığı” görüşünde.
Fiyatlar yüzde 42 düştü
Sektör önderlerinin birden fazla, düşmekte olan fiyatlardan yararlanıp alım yaparken bir yandan da fiyatların daha da düşmesi konusunda telaşlı. MSCI bilgilerine nazaran, pandemi öncesi 2015-2019 periyodu ortalamalarına kıyasla fiyatlarda yüzde 42’lik bir düşüş yaşandı.
Araştırma iştirakçilerinin üçte biri 2024 yılında kârların artacağı konusunda optimist iken, işletme inancında ise geçtiğimiz yıla kıyasla 8 puanlık bir artış olsa da bu oran hala uzun vadeli ortalamaların epeyce altında. Avrupa’daki ekonomik büyümenin yavaşlığı ve ufukta görünen ‘gerçekçi resesyon endişeleri’ mevcut görünüme olumsuz yansıyor. Avrupa’nın gayrimenkul dalının karşı karşıya kaldığı karmaşık zorluklara dikkat çeken rapor, pazara ait beklentilere ve pazardaki faaliyetlerin tekrar canlanması için yapılması gerekenlere ait görüşlere de yer veriyor. Bölümün yakın vakitte kilit pazarlarda önemli bir talep düşüşüyle karşılaşacağına yönelik inancın varlığına işaret eden raporda, pazarın canlanması için yapılması gerekenlerle ilgili farklı görüşler de sıralanıyor. Bölümün önemli kararlar alma yüreğini gösterenlere çok büyük mükafatlar sunabilecek bir pazar döngüsüne sahip olduğuna da işaret eden araştırmanın bulgularına nazaran, enflasyon, faiz oranları ve değerlemelerle ilgili durumun netleşmesiyle 2024 yılında daha fazla süreç yapılması için uygun ortam oluşabilir.
İlk üç kent Londra, Paris ve Madrid olarak sıralanıyor
Çok fazla belirsizliğin tesiriyle, gayrimenkul yatırımcılarının doğal olarak Avrupa’da sermayelerini nerede ve nasıl kullanacakları konusunda her zamankinden daha dikkatli olmaları gerekiyor. Bu ise, daha riskli vakitlerde likidite imkânı sunan kentlere odaklanmak manasına geliyor. Bu nedenle, raporun kent sıralamalarında Londra ve Paris’in yeniden birinci iki sırada yer alması sürpriz olmazken, bu iki kent, 2023 yılının birinci dokuz ayında Avrupa’daki toplam gayrimenkul süreç hacminin yaklaşık yüzde 15’ini oluşturdu.
Enflasyon baskısı ve yüksek faiz oranlarının tesirindeki pazar şartlarında, araştırmaya katılanların beşte dördü, ESG referanslarının önümüzdeki 12 ila 18 ay boyunca varlık değerlemeleri üzerinde büyük tesiri olacağını ve daha uzun vadede ise 2050 yılına kadar ESG mevzularının gayrimenkul dalını etkileyen en değerli faktör olacağını düşünüyor.
Sürdürülebilirliğin ehemmiyeti artıyor
Sürdürülebilirliğin kıymetini artırmasıyla, iklim değişikliği, dijitalleşme ve demografi üzere global mega trendler, yatırımcıların niş dallara yönelik iştahını kabartıyor. Raporda yatırımcıların en çok ilgi göstereceği alanlar, yeni güç altyapıları, data merkezleri ve sıhhat bölümü olarak sıralanıyor. ESG’ye ahenk baskılarının yanında tüm bu trendler; yenilenebilir güç aküleri, güneş tarlaları ve elektrikli araç altyapısı üzere alanlarda yeni geliştirme ve yatırım fırsatlarının da önünü açıyor.
Gayrimenkul bölümünün orta vadeli görünümü, oranların o vakte kadar sabitleneceği ve ekonomik belirsizliğin büyük bir ölçüde aşılacağı düşünüldüğünde, çok daha olumlu. Devam eden kentleşme, teknolojik ve demografik mega trendlerin yanında kullanıcıların ve yatırımcıların sıhhat, sıhhat ve sürdürülebilirliğe giderek artan halde odaklanması nedeniyle, gayrimenkulün geleceğinde çok büyük fırsatlar görülüyor.
